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惠州：新建小區(qū)超5萬平方米 物管須公開招投標(biāo)
7日，惠州市房管局官網(wǎng)正式向公眾發(fā)布此前市政府常務(wù)會議審定的《惠州市前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理實施辦法》(下稱“辦法”)，這也標(biāo)志著惠州物業(yè)小區(qū)“建管不分”的亂象將得到有效遏制。《辦法》規(guī)定，總建筑面積不低于5萬平方米的前期物業(yè)服務(wù)項目，必須通過公開招標(biāo)確定物業(yè)服務(wù)企業(yè)，這也使得惠州新建住宅物業(yè)近七成社區(qū)都將通過招投標(biāo)來確定物業(yè)管理方。
七成新建小區(qū)要公開招投標(biāo)
在市民心目中，社區(qū)物業(yè)公司是作為小區(qū)的服務(wù)部門存在的。但在實際運營中，由于涉及物業(yè)管理收費、小區(qū)廣告牌等資源的盈利行為，物業(yè)公司在進(jìn)行物業(yè)管理過程中附帶著商業(yè)經(jīng)營行為。故此，惠州既有住宅小區(qū)普遍采取“誰開發(fā)、誰管理”模式，在已交付入住的856個物業(yè)住宅小區(qū)近七成存在“建管不分”的情況。
小區(qū)“父”建“子”管，利益關(guān)聯(lián)使得小區(qū)糾紛不斷。然而，新出臺的《辦法》將改變這一狀況?！掇k法》強調(diào)：在惠州行政區(qū)域內(nèi)的住宅及同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的非住宅的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過招標(biāo)投標(biāo)方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
其中，規(guī)劃總建筑面積5萬平方米以上(含5萬)的前期物業(yè)服務(wù)項目，必須通過公開招標(biāo)確定物業(yè)服務(wù)企業(yè)。如若招標(biāo)項目在投標(biāo)截止時間前提交投標(biāo)文件的投標(biāo)人少于3個的，或者物業(yè)總建筑面積不超過5萬平方米，經(jīng)項目所在地房產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
對此，市房管局物業(yè)科科長李克立介紹，5萬平方米的分界線是根據(jù)國家和省的相關(guān)規(guī)定確定的，在當(dāng)前惠州市區(qū)新建小區(qū)中，達(dá)標(biāo)的占總數(shù)七成。這也意味著未來惠州新建小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)的覆蓋率也將達(dá)七成以上。
招投標(biāo)能否真正實現(xiàn)“建管分離”
《辦法》的正式發(fā)布讓業(yè)主看到未來惠州物業(yè)管理破除“建管不分”亂象的希望，質(zhì)疑仍然存在。
整個招投標(biāo)過程能否實現(xiàn)完全的公開公平是焦點之一。根據(jù)《辦法》，在開發(fā)企業(yè)招標(biāo)過程中，通過主管部門的監(jiān)管和公告公示接受大眾監(jiān)督。在隨后的投標(biāo)和評標(biāo)過程中，同一法定代表人的物業(yè)服務(wù)企業(yè)規(guī)避原則，以及利益關(guān)聯(lián)評標(biāo)專家規(guī)避原則基本保證了招投標(biāo)過程的公平性。
李克立直言，要說完全公平和完全規(guī)避，政府主管部門也只能在既有的法律法規(guī)原則內(nèi)充分論證和考慮。
在評標(biāo)環(huán)節(jié)，《辦法》規(guī)定評標(biāo)由招標(biāo)人依法組建的評標(biāo)委員會負(fù)責(zé)。評標(biāo)委員會由招標(biāo)人代表和物業(yè)管理評標(biāo)專家組成，人數(shù)為5人以上單數(shù)，其中招標(biāo)人代表以外的物業(yè)管理評標(biāo)專家，不得少于成員總數(shù)的2/3。評標(biāo)委員會應(yīng)推選一名評標(biāo)委員會負(fù)責(zé)人，負(fù)責(zé)組織評標(biāo)工作，評標(biāo)委員會成員名單在評標(biāo)前應(yīng)予以嚴(yán)格保密。
對于評標(biāo)專家的選定，在開標(biāo)前2日內(nèi)，由招標(biāo)人從項目所在地房產(chǎn)行政主管部門依法建立的物業(yè)服務(wù)行業(yè)專家?guī)熘?，采取隨機抽取的方式確定。且一旦出現(xiàn)評標(biāo)專家所在企業(yè)有參與投標(biāo)，或其他利害關(guān)聯(lián)將重新抽取。
李克立介紹，物業(yè)招投標(biāo)在東莞、珠海等城市實施多年，惠州也是在多次論證和借鑒經(jīng)驗的基礎(chǔ)上完善《辦法》，實現(xiàn)新建小區(qū)建管分離，提高惠州住宅小區(qū)的物業(yè)管理水平。
新聞縱深
1.同一項目多批次規(guī)避5萬平方米社區(qū)限制
根據(jù)《辦法》，規(guī)劃總建筑面積5萬(含5萬)平方米以上的前期物業(yè)服務(wù)項目，應(yīng)當(dāng)公開招標(biāo)；總建筑面積不超過5萬平方米的項目，經(jīng)主管部門批準(zhǔn)，可采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
對于總建筑面積大于5萬平方米的物業(yè)項目，開發(fā)企業(yè)通過分批次開發(fā)實現(xiàn)多個面積小于5萬平方米的項目走選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的道路？
市房管局物業(yè)科負(fù)責(zé)人直言這種情況能夠杜絕，對于分期開發(fā)的住宅建設(shè)項目，相關(guān)規(guī)定只能以該項目的房屋建筑總面積計算。任何單位和個人不得將建設(shè)項目以化整為零或其他方式規(guī)避公開招標(biāo)。
2.中小物業(yè)公司將舉步維艱？
應(yīng)對招投標(biāo)的推行，惠州某小型物業(yè)服務(wù)公司負(fù)責(zé)人表示悲觀，他指出這必然將大幅壓縮惠州中小物業(yè)服務(wù)企業(yè)的生存空間，未來將舉步維艱。
市房管局物業(yè)科科長李克立對此并不否認(rèn)。他表示，在招投標(biāo)的過程中，資質(zhì)好的企業(yè)、管理規(guī)范的規(guī)模型企業(yè)受到歡迎的可能性確實會更大。在《辦法》的制定過程中，也考慮過這一問題，但這是屬于純市場行為，政府行政干預(yù)不合適。李克立指出，中小物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)該規(guī)范經(jīng)營，培育企業(yè)核心競爭力，走特色服務(wù)路線，增強業(yè)主和社區(qū)認(rèn)可度。
3.家族公司將有礙招投標(biāo)公平？
在《辦法》中，同一法定代表人的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，不得同時參加同一物業(yè)管理服務(wù)項目的招標(biāo)投標(biāo)活動。
然而，這也引起市民質(zhì)疑，同一法人規(guī)避，但是同一個家族或者一個集團(tuán)其他股東名下公司是否規(guī)避？
李克立介紹，根據(jù)住建部發(fā)布的《招投標(biāo)法》，同一法人代表的物業(yè)服務(wù)企業(yè)規(guī)避是合理的，但是否相關(guān)聯(lián)的利益人擔(dān)任法人的公司是否需要規(guī)避，這個在招投標(biāo)法中并沒有規(guī)定。
對于記者質(zhì)疑這是否會滋生不公平，李克立強調(diào)，《辦法》對于整個招投標(biāo)過程做了詳細(xì)的要求和限定，在評標(biāo)的環(huán)節(jié)引入專家評審，也能保證過程的公平性。物業(yè)企業(yè)能否中標(biāo)并不會取決于與招標(biāo)人關(guān)系走得有多近，而是企業(yè)管理夠不夠規(guī)范，實力夠不夠強。
4.評委會的獨立性如何保障？
根據(jù)《辦法》，依法組建的評標(biāo)委員會由招標(biāo)人代表和物業(yè)管理評標(biāo)專家組成，人數(shù)為5人以上單數(shù)，其中招標(biāo)人代表以外的物業(yè)管理評標(biāo)專家，不得少于成員總數(shù)的2/3。評標(biāo)專家在開標(biāo)前2日內(nèi)，從項目所在地房產(chǎn)行政主管部門依法建立的物業(yè)服務(wù)行業(yè)專家?guī)熘?，采取隨機抽取的方式確定。
如何保證評委會的獨立性和公正性？李克立介紹，評標(biāo)專家都是房管部門依法建立的物業(yè)服務(wù)行業(yè)專家?guī)熘械膶＜遥M管大部分也是惠州物業(yè)管理行業(yè)的從業(yè)人員，但其評標(biāo)的認(rèn)定結(jié)果都會計入個人的誠信檔案，跟隨該評審專家的整個職業(yè)過程，由于評審的不公正影響到個人的整個職業(yè)生涯，這種情況出現(xiàn)的可能性不大。
5.為何不立即實施？
記者注意到，盡管《辦法》早已通過惠州市政府常務(wù)會議審定，但是發(fā)布的辦法仍需從2015年3月1日起開始實施。
對于記者質(zhì)疑是否是由于臨近春節(jié)而有意推后實施，李克立介紹，之所以從今年三月開始實施，主要是由于《辦法》從起草，制定到市政府會議審議，和法制部門確定，需要一定的周期。
此外，市物業(yè)服務(wù)行業(yè)專家?guī)斓慕M建，物業(yè)招投標(biāo)過程所涉及的各個部門需要的協(xié)調(diào)工作都需要時間準(zhǔn)備，有一個時間過渡再正式實施將更有利于《辦法》的有效實施。(記者 張峰)
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