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“N+1”改造，盤(pán)活租賃存量房源
“如果打算留在武漢工作，一定要提前租房！”畢業(yè)前夕，小鄒經(jīng)常聽(tīng)到這樣的善意提醒。畢業(yè)季，租賃需求驟增，想要租到滿(mǎn)意的房子相當(dāng)困難。聽(tīng)了往屆畢業(yè)生艱難租房經(jīng)歷后，小鄒趕緊提前著手尋找房源?！敖Y(jié)果發(fā)現(xiàn)，今年市場(chǎng)上房源還是挺多的，整個(gè)租房過(guò)程也比較順利?！?
近年來(lái)，武漢市積極推廣存量住房“N + 1”改造模式，促進(jìn)居住空間合理利用，快速增加了全市住房租賃市場(chǎng)的房源供給，盤(pán)活了存量房市場(chǎng)，為解決新市民住房問(wèn)題提供了有力支撐。小鄒的“意外之喜”，則源于此。
普增“一間房”，適應(yīng)市場(chǎng)需求
近年來(lái)，武漢市常住人口總量持續(xù)增長(zhǎng)。根據(jù)武漢市第七次全國(guó)人口普查公報(bào)，截至2020年11月1日，武漢市常住人口達(dá)到1232.65萬(wàn)人，比2010年增加254.11萬(wàn)人，增長(zhǎng)25.97%。從人口流動(dòng)看，全市流入人口總量由2010年的264.84萬(wàn)人增加到2020年的394.54萬(wàn)人，增長(zhǎng)48.97%。
常住人口的持續(xù)增長(zhǎng)，使武漢市住房租賃市場(chǎng)需求旺盛。但武漢市中心城區(qū)可供出租房源多為成套房屋，面積大、房齡長(zhǎng)、分布散且一居室相對(duì)較少，和新市民的租賃需求出現(xiàn)了一定程度的錯(cuò)配。武漢市住房保障和房屋管理局相關(guān)負(fù)責(zé)人道出了其中的主要矛盾。
因?yàn)槔骝?qū)動(dòng)，一些不法企業(yè)和個(gè)人通過(guò)非法改建分割，將原有住房進(jìn)行“N+ N”改造，形成“膠囊房”，侵害了承租人的權(quán)益。雖然行政部門(mén)多次嚴(yán)厲打擊這種行為，但仍屢禁不止。“究其原因，有市場(chǎng)需求存在，所以不能一味采用‘堵’的辦法，需要疏堵結(jié)合?！痹撠?fù)責(zé)人說(shuō)。
為了有效滿(mǎn)足市場(chǎng)需求、保護(hù)承租人合法權(quán)益，經(jīng)過(guò)前期調(diào)研，武漢市出臺(tái)了《關(guān)于規(guī)范住房租賃服務(wù)企業(yè)代理經(jīng)租社會(huì)閑散存量住房的試行意見(jiàn)》，明確了存量住房“N+1”改造政策，單套住房?jī)?nèi)使用面積為12平方米以上的客廳（起居室），可以作為一間房間單獨(dú)出租使用。
存量住房“N +1”改造模式增加了租賃住房供應(yīng)，有利于降低單位租金標(biāo)準(zhǔn)、減少居住成本，房東和租賃企業(yè)收入也得到了適當(dāng)提高，實(shí)現(xiàn)了多方利益平衡。截至2020年年底，武漢市住房租賃企業(yè)管理房源量增長(zhǎng)至15萬(wàn)余套（間），持有房源數(shù)量超過(guò)1000套（間）的規(guī)?；髽I(yè)達(dá)到20家，經(jīng)營(yíng)房源市場(chǎng)占比從2.2%提升到14%，住房市場(chǎng)租金連續(xù)多年穩(wěn)定在每月每平方米32元左右。
明確“一標(biāo)準(zhǔn)”，規(guī)范改造路徑
小鄒最終租住的房源就是經(jīng)過(guò)“N + 1”改造的。該房源位于武漢市漢陽(yáng)區(qū)新城麗景B區(qū)，原本戶(hù)型為2室2廳，經(jīng)過(guò)改造變成3室1廳，每間房的租金因此降低一些。小鄒的房間每月租金是1290元，套內(nèi)使用面積為16.8平方米，和其他租戶(hù)共用廚房、衛(wèi)生間及客廳。
“房屋設(shè)計(jì)時(shí)尚，家居用品比較齊全，拎包入住，還有保潔、上門(mén)維修等服務(wù)?！毙∴u介紹說(shuō)，合租的室友都是在武漢打拼的年輕人，偶爾聚聚餐、聊聊天，大家相處得很愉快，其樂(lè)融融，讓原本獨(dú)自一人的打拼生活多了幾分色彩。
“房屋改造后，要讓租客住得舒適、安全?！鄙鲜鲐?fù)責(zé)人說(shuō)，為此，武漢市住房保障和房屋管理局多次聯(lián)合行業(yè)協(xié)會(huì)組織沙龍活動(dòng)，邀請(qǐng)房屋安全專(zhuān)家、消防安全專(zhuān)家現(xiàn)場(chǎng)授課，解讀政策細(xì)節(jié)。武漢房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會(huì)聯(lián)合武漢市物業(yè)管理協(xié)會(huì)、武漢建筑裝飾協(xié)會(huì)共同發(fā)布了《關(guān)于鼓勵(lì)和規(guī)范住房租賃企業(yè)盤(pán)活社會(huì)閑散存量住房的聯(lián)合倡議書(shū)》，倡導(dǎo)企業(yè)規(guī)范經(jīng)營(yíng)行為、提高服務(wù)水平、提升專(zhuān)業(yè)能力，同時(shí)明確了裝修改造中材料標(biāo)準(zhǔn)、施工標(biāo)準(zhǔn)、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)等具體方案。比如：要使用輕質(zhì)防火材料對(duì)建筑面積12平方米以上的客廳進(jìn)行隔斷，對(duì)電器、電線(xiàn)、開(kāi)關(guān)等設(shè)備分別作出了明確規(guī)定，確保房屋使用安全。分隔后的餐廳應(yīng)當(dāng)具備直接采光和自然通風(fēng)條件，室內(nèi)及套內(nèi)的入口、過(guò)道應(yīng)滿(mǎn)足住宅設(shè)計(jì)規(guī)范的要求。人均住房使用面積不得低于5平方米，每間房屋居住人員不得超過(guò)2人；房間不得違規(guī)分割，不得按照床位等變相分割出租；不得加建廚房、衛(wèi)生間，確保房屋防水功能以及節(jié)能設(shè)施完好。
管服“一股勁”，強(qiáng)化政策落地
“僅僅出臺(tái)政策、明確標(biāo)準(zhǔn)還不夠，后續(xù)還要幫助企業(yè)解決在改造過(guò)程中遇到的一系列難題?！鄙鲜鲐?fù)責(zé)人介紹說(shuō)，針對(duì)住房租賃企業(yè)反映的物業(yè)服務(wù)企業(yè)配合支持力度不夠、小區(qū)居民不理解等問(wèn)題，武漢市加強(qiáng)政策宣導(dǎo)，講解房屋“N+1”改造與違規(guī)改造的區(qū)別，積極協(xié)調(diào)爭(zhēng)取相關(guān)各方支持，推進(jìn)“N+1”改造模式落地。同時(shí)，將“N+1”改造房源納入住房租賃信息發(fā)布平臺(tái)，明顯擴(kuò)大了受眾面。
武漢市還建立了住房租賃市場(chǎng)聯(lián)合監(jiān)管執(zhí)法機(jī)制，房管、公安、城管、消防等部門(mén)按照職責(zé)分工，對(duì)租賃住房項(xiàng)目改造和使用情況進(jìn)行巡查，對(duì)不符合改造規(guī)范的房屋及時(shí)拆除。2018年以來(lái)，全市累計(jì)集中整治、拆除“膠囊房”3362套。委托第三方檢測(cè)機(jī)構(gòu)，對(duì)申請(qǐng)財(cái)政補(bǔ)助資金的項(xiàng)目，按照不低于5%的比例進(jìn)行安全抽查，確保房屋結(jié)構(gòu)安全和空氣質(zhì)量達(dá)標(biāo)。
民之所望，政之所向。上述負(fù)責(zé)人表示，武漢市將不斷總結(jié)工作經(jīng)驗(yàn)、深化存量住房“N+1”改造模式，確保住房租賃市場(chǎng)健康發(fā)展，特別是要讓新市民、青年人在武漢市住得安心、舒心、放心！
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