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物業(yè)公司信用缺失將取消投標(biāo)資格
（記者/張峰 通訊員/練曉旋）年初，惠州市房產(chǎn)管理局發(fā)布《惠州市前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理實(shí)施辦法》（下稱《辦法》）指出，新建物業(yè)項(xiàng)目須通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)確定物業(yè)服務(wù)企業(yè)，惠州新建物業(yè)有望結(jié)束“建管不分”亂局。然而在規(guī)定中，物業(yè)招投標(biāo)實(shí)施方向、大面積社區(qū)分批招標(biāo)，以及限制企業(yè)投標(biāo)資格等情況仍存在爭(zhēng)議，10日，市房管局召開(kāi)前期物業(yè)管理招投標(biāo)工作會(huì)議，對(duì)這些問(wèn)題予以明確。
招投標(biāo)是物管行業(yè)發(fā)展方向
惠州小區(qū)物業(yè)管理長(zhǎng)期以來(lái)的協(xié)議選聘方式，能否短時(shí)間內(nèi)得到有效改善？市房管局物業(yè)科科長(zhǎng)李克立首先從《辦法》出臺(tái)的必要性解釋稱，這是為了解決當(dāng)前物業(yè)管理實(shí)際中存在的問(wèn)題。
李克立說(shuō)，當(dāng)前惠州物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選取，基本都是開(kāi)發(fā)企業(yè)自主選取物業(yè)公司，且物業(yè)公司大多是開(kāi)發(fā)商的另一經(jīng)營(yíng)范圍，形成了開(kāi)發(fā)建管不分的“父子”關(guān)系。而這也引發(fā)了小區(qū)出現(xiàn)公共配套設(shè)施被侵占、居民權(quán)益受損等物業(yè)管理糾紛時(shí)有發(fā)生，而招投標(biāo)辦法的實(shí)施，打破了這種誰(shuí)開(kāi)發(fā)誰(shuí)管理的壟斷局面，從而建立起較為完善的市場(chǎng)化和專業(yè)化的物業(yè)管理體系。
此外，李克立指出，這也是法律法規(guī)對(duì)行業(yè)規(guī)范的要求，國(guó)家提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的企業(yè)服務(wù)企業(yè)，這也代表著物業(yè)行業(yè)未來(lái)的發(fā)展方向。
2次公開(kāi)招標(biāo)廢標(biāo)可邀請(qǐng)招標(biāo)
在培訓(xùn)會(huì)議上，負(fù)責(zé)《辦法》解讀的深圳房地產(chǎn)及物業(yè)管理進(jìn)修學(xué)院教授羅洋從協(xié)議選聘、邀請(qǐng)招標(biāo)、公開(kāi)招標(biāo)的相關(guān)條件做出解釋。羅洋說(shuō)，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，招標(biāo)人發(fā)出招標(biāo)公告后，在投標(biāo)截止時(shí)間前提交投標(biāo)文件的投標(biāo)人少于3個(gè)的；或者總建筑面積不超過(guò)5萬(wàn)平方米的住宅及其同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非住宅物業(yè)，經(jīng)項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)行政主管部門(mén)批準(zhǔn)可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。而其余類型的社區(qū)均需通過(guò)招標(biāo)選聘。
招標(biāo)分為邀請(qǐng)招標(biāo)和公開(kāi)招標(biāo)。對(duì)于法律法規(guī)規(guī)定不宜公開(kāi)招標(biāo)或者經(jīng)過(guò)2次依法公開(kāi)招標(biāo)而廢標(biāo)的，經(jīng)項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)行政主管部門(mén)備案后，可邀請(qǐng)招標(biāo)。而規(guī)劃總建筑面積在5萬(wàn)平方米（含5萬(wàn)）以上的住宅及同一區(qū)域內(nèi)非住宅建設(shè)項(xiàng)目的前期物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目，則必須通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)方式確定物業(yè)服務(wù)單位。
對(duì)于此前行業(yè)爭(zhēng)議的，超大面積的社區(qū)能否分割成小的物業(yè)服務(wù)區(qū)選聘不同物業(yè)企業(yè)管理？李克立做出回應(yīng)，依據(jù)《辦法》，同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，只能選聘一家物業(yè)服務(wù)企業(yè)。但對(duì)于超大面積的小區(qū)，如果其相關(guān)物業(yè)管理設(shè)施設(shè)備能夠分割、獨(dú)立使用的，可以劃分為不同的物業(yè)管理區(qū)域，分別由不同的企業(yè)管理。對(duì)于這種情況，物業(yè)企業(yè)選用是一次性招標(biāo)選取還是分若干次招標(biāo)選用，由招標(biāo)人自己確定。
評(píng)標(biāo)專家一般為5人
在會(huì)議上，市房管局相關(guān)負(fù)責(zé)人透露，在物業(yè)企業(yè)進(jìn)行物業(yè)服務(wù)或投標(biāo)過(guò)程中，對(duì)于存在服務(wù)信用嚴(yán)重缺失的企業(yè)將被直接否決。
李克立介紹，在《辦法》中，關(guān)于投標(biāo)人資格的審定指出，企業(yè)或擬委派的項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，服務(wù)信用嚴(yán)重缺失，依法受到限制的。這與房管局近期出臺(tái)的惠州市物業(yè)服務(wù)企業(yè)與從業(yè)人員信用檔案直接關(guān)聯(lián)。信用檔案對(duì)企業(yè)和個(gè)人實(shí)行信用記分，并進(jìn)行評(píng)價(jià)，凡信用等級(jí)為三級(jí)，得分在79分（含79分）以下的，不得參加投標(biāo)活動(dòng)，而且，這些企業(yè)在網(wǎng)上填報(bào)投標(biāo)信息時(shí)是無(wú)法獲取資格預(yù)審文件。
此外，李克立在會(huì)議上對(duì)于前期物業(yè)招投標(biāo)過(guò)程中，評(píng)標(biāo)專家的選取也做出說(shuō)明。他指出，評(píng)標(biāo)專家一般為5人，其中招標(biāo)人1人，另由招標(biāo)人網(wǎng)上隨機(jī)抽取4人，提前半天抽取。
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