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府院協(xié)同聯(lián)動　資產(chǎn)處置破局 ——河南平頂山運用法治化手段推進(jìn)保交房紀(jì)實

2024年7月5日，對于河南省平頂山市豫森公館項目的業(yè)主們來說，這一天意義非凡——遲到了1000多天的新房鑰匙終于交到了他們手中?！氨緛戆凑蘸贤?020年就應(yīng)該交房的，沒想到半路竟然停工了。盼了好幾年，今天終于拿到鑰匙了，真心感謝政府、感謝法院，圓了我們531戶居民的安居夢！”在收房現(xiàn)場，一位業(yè)主激動地說。

在這段曲折的交付歷程中，“府院聯(lián)動”發(fā)揮了關(guān)鍵作用。據(jù)了解，自保交房攻堅戰(zhàn)打響以來，平頂山市創(chuàng)新推出“府院聯(lián)動+不良資產(chǎn)處置平臺”模式，通過法治化手段加快對資不抵債項目的司法處置。截至目前，全市已交付127個保交房項目、18478套住房，追回農(nóng)民工工資3.21億元，探索出運用法治化手段推進(jìn)保交房的有效路徑。

深化府院聯(lián)動：下好解套啟動“先手棋”

“等了8年終于拿到鑰匙，政府這次動了真格！”新華區(qū)明銳花園項目業(yè)主李女士感慨道。據(jù)悉，該項目因資金鏈斷裂，土地被法院先后多輪查封，導(dǎo)致300余戶購房者遲遲無法收房。

“在保交房工作過程中，我們按照市場化、法治化原則制定了‘一項目一策’。對于像明銳花園項目一樣沉疴纏身的項目，資金虧空嚴(yán)重、涉法涉訴問題多，通過市場化手段難以化解，就要持續(xù)深化‘府院聯(lián)動’，積極果斷地用好司法處置‘手術(shù)刀’?！逼巾斏绞凶》砍青l(xiāng)建設(shè)局相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹道。

“為了充分發(fā)揮‘府院聯(lián)動’的效能，我們建立了專班日調(diào)度、府院周會商、市長月督導(dǎo)的機(jī)制，累計召開聯(lián)席會議89次，下發(fā)督辦單47份?！泵麂J花園項目專班成員張橋生回憶說，“多輪查封共涉及13家法院，解除司法查封困難重重，但我們聯(lián)合省、市法院建立了‘綠色通道’，大大提高了工作效率?！?

如今，明銳花園項目不僅重獲新生，也為平頂山市探索保交房項目司法處置路徑提供了解題思路。

政府“解手續(xù)”，妥善處置“超齡”項目。平頂山市秉持尊重歷史、實事求是、民生優(yōu)先的原則，對停工超5年的12個項目重啟“歷史地價還原”政策（即按照項目開發(fā)當(dāng)年價格收取土地出讓金），實施“證繳”“證罰”分離，解決土地、規(guī)劃、施工、預(yù)售等手續(xù)辦理問題。按開發(fā)當(dāng)年標(biāo)準(zhǔn)補繳土地出讓金，累計減免2.3億元。此外，出臺問題樓盤化解處置相關(guān)辦法文件，實施容缺辦理機(jī)制，為23個項目補辦施工許可等缺失手續(xù)，平均壓縮審批時限67%。

法院“解枷鎖”，先行實施債務(wù)剝離。平頂山市相關(guān)部門研究出臺了《平頂山市中級人民法院房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)案件審理操作指引（試行）》等文件，從法規(guī)制度層面依法先行剝離問題項目承擔(dān)的高額民間借貸利息和各類滯納金、違約金，取消一房多賣、不合規(guī)物權(quán)抵押；解封被查封的土地、房產(chǎn)，解凍相關(guān)開發(fā)、建筑企業(yè)賬戶，恢復(fù)企業(yè)信用；對違法違規(guī)開發(fā)建設(shè)單位進(jìn)行立案偵查，追繳相關(guān)資金。

平頂山市保交房工作專班成員介紹道：“在實際工作中，我們依法剝離明銳花園項目中高息債務(wù)1.3億元，取消金蘭王朝項目違規(guī)抵押住房327套。對32家建筑企業(yè)解除賬戶凍結(jié)，恢復(fù)授信額度12億元，保障項目續(xù)建資金。此外，實施違法聯(lián)合懲戒，立案偵查違規(guī)開發(fā)商21家，追繳資金4.8億元，形成‘保交房必保誠信’的法治震懾。”

成立聯(lián)合管理人團(tuán)隊：刷新破產(chǎn)重整速度

“破產(chǎn)重整高效推進(jìn)的關(guān)鍵在于‘管理人’?！逼巾斏绞斜＝环抗ぷ鲗０嘞嚓P(guān)負(fù)責(zé)人表示。

據(jù)了解，平頂山市按照破產(chǎn)重整相關(guān)要求，科學(xué)組建聯(lián)合管理人團(tuán)隊。該團(tuán)隊由政府清算組和具有房地產(chǎn)、金融、投資等方面豐富經(jīng)驗的專業(yè)律所構(gòu)成，共同負(fù)責(zé)項目重整工作。

在工作實踐中，聯(lián)合管理人團(tuán)隊探索總結(jié)出的預(yù)重整“三提前”機(jī)制、管委會“四方共治”模式等有效措施，不斷刷新項目破產(chǎn)重整速度。

“從立案到復(fù)工只用了1個月，比我們預(yù)想的快了三倍！”因開發(fā)商資金鏈斷裂而停工的華坤景山莊園項目業(yè)主劉先生激動地說，該項目的聯(lián)合管理人團(tuán)隊創(chuàng)新建立預(yù)重整“三提前”機(jī)制，僅用32天完成了法定程序。

何為預(yù)重整“三提前”機(jī)制？該項目聯(lián)合管理人團(tuán)隊成員進(jìn)一步介紹道：“‘三提前’指的是提前介入、提前融資、提前表決。提前介入就是在該項目立案前60天啟動資產(chǎn)清核，鎖定12億元有效資產(chǎn)；提前融資就是引入共益?zhèn)顿Y機(jī)構(gòu)，預(yù)簽2億元續(xù)建資金協(xié)議；提前表決就是通過預(yù)債權(quán)人會議鎖定80%債權(quán)人的重整意向。”

此外，針對一些開發(fā)商經(jīng)營團(tuán)隊執(zhí)行乏力、債務(wù)人喪失經(jīng)營能力等情況，聯(lián)合管理人團(tuán)隊創(chuàng)設(shè)了由保交房工作專班成員、債權(quán)人代表、投資人代表、業(yè)主代表組成的管委會“四方共治”模式，代替?zhèn)鶆?wù)企業(yè)行使董事會決策職能和部分經(jīng)營管理職責(zé)。

搭好資產(chǎn)處置平臺：從“問題包袱”到“增值引擎”

面對破產(chǎn)企業(yè)遺留的“半拉子”工程，平頂山市聯(lián)合管理人團(tuán)隊搭建不良資產(chǎn)處置平臺，使得一個個項目實現(xiàn)從“問題包袱”到“增值引擎”的蝶變。

做好去中間商降成本的“減法”。建立不良資產(chǎn)處置平臺與代建方的直連機(jī)制，從源頭把控成本支出，通過大宗建材直采模式有效壓縮建安成本。創(chuàng)新營銷模式，取消傳統(tǒng)銷售代理環(huán)節(jié)，采用直播賣房形式，成功節(jié)省傭金超400萬元。

做好經(jīng)營權(quán)全開放的“加法”。由不良資產(chǎn)處置平臺對項目廣告位、商鋪、停車位等資產(chǎn)進(jìn)行全面盤點，所有能經(jīng)營的資產(chǎn)全部按照市場行為放開經(jīng)營，以此挖掘項目資產(chǎn)價值，提升項目升值潛力。

在金蘭王朝小區(qū)，200個閑置停車位對外開放給業(yè)主帶來了意想不到的實惠——通過年創(chuàng)收120萬元專項補貼，業(yè)主王先生家的物業(yè)服務(wù)費直降2000元?！斑@相當(dāng)于房價打了9.5折，真是實實在在的利好！”王先生欣喜地表示。

做好資源再開發(fā)的“乘法”。在立威山項目現(xiàn)場，36.81畝沉睡土地正煥發(fā)新生。通過商住配比優(yōu)化策略，30萬平方米續(xù)建工程有序推進(jìn)。據(jù)該項目負(fù)責(zé)人介紹，相比破產(chǎn)清算狀態(tài)，項目資產(chǎn)增值近3億元，償債能力得到大幅提升。

平頂山市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示：“未來，我們將堅持以人民為中心，用敢于擔(dān)當(dāng)?shù)钠橇ζ平鈿v史遺留問題，用惠民生的實招筑牢安居底線，全力維護(hù)購房群眾合法權(quán)益，讓‘居者優(yōu)其屋’成為平頂山市發(fā)展的溫暖注腳?！?

通過一次次從無到有、破舊立新的艱難探索，平頂山市以破局思維妥善處置了諸多問題項目，用扎實成效贏得了購房群眾的廣泛認(rèn)可。如今，在平頂山市保交房工作專班辦公室里，業(yè)主代表送來的36面錦旗掛滿墻面。金蘭王朝項目業(yè)主在聯(lián)名信中寫道：“從‘憂居’到‘優(yōu)居’，我們真切感受到了法治的力量和政府的擔(dān)當(dāng)?！?

摘自　《中國建設(shè)報》　　記者　顏晗