7月20日，由政府采購(gòu)信息報(bào)聯(lián)合政府采購(gòu)信息網(wǎng)主辦的“18屆政府采購(gòu)監(jiān)管大會(huì)暨政府采購(gòu)20周年慶典”在內(nèi)蒙古自治區(qū)鄂爾多斯市召開。在物業(yè)采購(gòu)座談會(huì)上，數(shù)位監(jiān)管部門、采購(gòu)人以及物業(yè)企業(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人，針對(duì)“如何做好物業(yè)采購(gòu)需求”這一話題進(jìn)行了探討。

哪些要求可設(shè)置資格條件？

當(dāng)前，物業(yè)行業(yè)門檻較低，物業(yè)服務(wù)水平良莠不齊。為保障物業(yè)服務(wù)采購(gòu)項(xiàng)目順利開展，合理設(shè)置供應(yīng)商資格條件、實(shí)質(zhì)性條款以及評(píng)審因素尤為重要。

廣東省財(cái)政廳政府采購(gòu)監(jiān)管處副處長(zhǎng)蟻文娟指出，供應(yīng)商資格條件要根據(jù)采購(gòu)需求特點(diǎn)，與采購(gòu)標(biāo)的的功能、質(zhì)量和供應(yīng)商履約能力直接相關(guān)，且屬于履行合同必需的條件，也就是說，供應(yīng)商不具備某項(xiàng)資格條件也能履行合同的，就不能設(shè)置為資格條件。她進(jìn)一步說明，物業(yè)中部分專業(yè)服務(wù)涉及企業(yè)和人員“準(zhǔn)入類”資質(zhì)，為降低管理風(fēng)險(xiǎn)，可設(shè)為資格條件或?qū)嵸|(zhì)性條款。

那么，業(yè)績(jī)可以設(shè)置為資格條件嗎？安徽省合肥市財(cái)政局政府采購(gòu)處一級(jí)主任科員朱玲霞指出，《政府采購(gòu)需求管理辦法》（財(cái)庫(kù)〔2021〕22號(hào)）（以下簡(jiǎn)稱22號(hào)文）中允許設(shè)置不超過2個(gè)同類業(yè)績(jī)作為資格條件，但考慮到物業(yè)服務(wù)屬于通用類服務(wù)，為保障市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)充分，一般不建議將業(yè)績(jī)作為資格條件。

評(píng)審因素如何細(xì)化量化？

對(duì)于物業(yè)管理服務(wù)采購(gòu)項(xiàng)目，很多內(nèi)容是無法描述、難以量化的。物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目中常見的評(píng)審因素包括項(xiàng)目經(jīng)理、服務(wù)團(tuán)隊(duì)、服務(wù)方案、應(yīng)急預(yù)案等，由于采購(gòu)文件中條款設(shè)置不夠量化，物業(yè)企業(yè)維權(quán)意識(shí)提高，質(zhì)疑投訴也隨之增多，對(duì)物業(yè)項(xiàng)目的開展造成一定影響。

“實(shí)現(xiàn)評(píng)審因素的細(xì)化量化，應(yīng)當(dāng)抓好采購(gòu)需求管理，采購(gòu)人應(yīng)當(dāng)知道并明確規(guī)定要什么樣的服務(wù)?！毕佄木瓯硎?。

科學(xué)合理的評(píng)審因素是遴選出優(yōu)質(zhì)供應(yīng)商、保證采購(gòu)質(zhì)效的前提。朱玲霞特別強(qiáng)調(diào)，有些采購(gòu)人為細(xì)化量化評(píng)審因素，要求供應(yīng)商提供一些人員或企業(yè)證書，且分值權(quán)重過高，這里提醒采購(gòu)人和供應(yīng)商都應(yīng)當(dāng)注意這些證書的設(shè)置是否為“準(zhǔn)入類”，是否與項(xiàng)目質(zhì)量和需求有關(guān)，否則就容易引起質(zhì)疑投訴。

“市場(chǎng)上關(guān)于物業(yè)企業(yè)和人員的證書太多了！”廣東宏德科技物業(yè)有限公司執(zhí)行董事張敏有感而發(fā)，證書的辦理沒有統(tǒng)一價(jià)格，且每年都需要辦理，采購(gòu)人要適當(dāng)?shù)貐^(qū)分這些證書，為物業(yè)企業(yè)減負(fù)。

國(guó)藥諾達(dá)物業(yè)服務(wù)有限公司黨委副書記、副總經(jīng)理吳云福表示，醫(yī)院物業(yè)相對(duì)復(fù)雜，包括一般保潔、后勤、固廢垃圾處理、非臨床服務(wù)等內(nèi)容，大多數(shù)采購(gòu)文件都沒有真正做到細(xì)化量化，主要是真正懂醫(yī)院物業(yè)的采購(gòu)人和政府采購(gòu)評(píng)審專家并不多，評(píng)標(biāo)的時(shí)候也只是依據(jù)“優(yōu)良差”這種模糊概念，在此也呼吁采購(gòu)人多關(guān)注醫(yī)院物業(yè)采購(gòu)，政府采購(gòu)評(píng)審專家更專業(yè)。

哪一種評(píng)標(biāo)方法更適用物業(yè)采購(gòu)？

長(zhǎng)期以來，物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目一向因其勞動(dòng)密集型特點(diǎn)，一般采用綜合評(píng)分法，目的是為了避免無序低價(jià)的競(jìng)爭(zhēng)。但22號(hào)文則明確：物業(yè)管理服務(wù)屬于采購(gòu)需求客觀、明確且標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一的采購(gòu)項(xiàng)目，一般采用最低評(píng)標(biāo)價(jià)法。這一規(guī)定在業(yè)內(nèi)引發(fā)了持續(xù)的熱議。一些政府采購(gòu)專家、物業(yè)服務(wù)供應(yīng)商呼吁：現(xiàn)實(shí)中物業(yè)服務(wù)需求差異巨大，有高檔、有低檔，標(biāo)準(zhǔn)難以統(tǒng)一，政府采購(gòu)“一刀切”采用最低評(píng)標(biāo)價(jià)法，容易激發(fā)低價(jià)惡性競(jìng)爭(zhēng)，不利于促進(jìn)行業(yè)優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)差異化競(jìng)爭(zhēng)、做大做強(qiáng)。

江西省上饒市財(cái)政局政府采購(gòu)監(jiān)管科科長(zhǎng)謝晞表示，上饒市物業(yè)采購(gòu)項(xiàng)目逐漸將綜合評(píng)分法改為最低評(píng)標(biāo)價(jià)法。

河南省駐馬店市財(cái)政局政府采購(gòu)科科長(zhǎng)郭林介紹，駐馬店市物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目大多采用最低評(píng)標(biāo)價(jià)法。物業(yè)管理服務(wù)目的是為國(guó)家工作人員提供安全、整潔辦公環(huán)境，這是滿足自身需要的服務(wù)，也是保證機(jī)關(guān)事業(yè)單位正常運(yùn)轉(zhuǎn)的一項(xiàng)基礎(chǔ)性服務(wù)，因此在不超過財(cái)政預(yù)算前提下，選擇優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)服務(wù)的物業(yè)公司是采購(gòu)人共同的希望，但要注意低成本壓價(jià)采購(gòu)、物業(yè)公司不誠(chéng)信履約、低價(jià)中標(biāo)后任性追加合同金額等一系列問題。

“物業(yè)管理服務(wù)采購(gòu)項(xiàng)目具有特殊性，既包括常規(guī)性的保潔、保安、用車等服務(wù)，還包括難以量化的服務(wù)，如果全部采用最低評(píng)標(biāo)價(jià)法，恐難以完全滿足采購(gòu)人的需求?！毕佄木陝t表示，可根據(jù)物業(yè)項(xiàng)目包含的服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、項(xiàng)目復(fù)雜程度等考慮是采用綜合評(píng)分法還最低評(píng)標(biāo)價(jià)法，這樣可以達(dá)到讓采購(gòu)人和供應(yīng)商都滿意的雙贏局面，推動(dòng)物業(yè)行業(yè)健康可持續(xù)發(fā)展。

“采購(gòu)人選擇中標(biāo)供應(yīng)商一定要回歸根本目的上，不是選擇價(jià)格低的供應(yīng)商，而是選擇服務(wù)好且價(jià)格公正的供應(yīng)商?！鄙钲谑胁噬钗飿I(yè)管理有限公司市場(chǎng)總監(jiān)白銀娜表示。呼和浩特市日信海清物業(yè)服務(wù)有限責(zé)任公司總監(jiān)云建平也非常同意這種觀點(diǎn)：“物業(yè)項(xiàng)目如果采用最低評(píng)標(biāo)價(jià)法，在實(shí)際中會(huì)造成一些亂象。一旦中標(biāo)供應(yīng)商因低于成本不愿意與采購(gòu)人簽訂合同或者放棄中標(biāo)，就會(huì)影響政府采購(gòu)活動(dòng)的正常進(jìn)行，甚至?xí)斐梢欢螘r(shí)間內(nèi)沒有供應(yīng)商為上一個(gè)采購(gòu)項(xiàng)目買單。相比之下，物業(yè)項(xiàng)目采用綜合評(píng)分法更符合實(shí)際?！睆堨o